「家を買うのは自分にとって正解なのか？」
「今の高騰相場で高値を掴んでしまったら、一生を棒に振るのではないか？」
ミドル世代、家族持ち、そして会社に身を置くサラリーマンの我々にとって、住宅購入は人生で最も高価な買い物であり、大きなリスクを想像してしまいます。かつての私のようにギャンブル依存で目先の感情に一喜一憂していた人間にとって、この大きな買い物の意思決定は恐怖でしかありませんでした。
しかし、会社からの自律を目指す様になり、様々な情報収集をおこなった結果、住宅購入は決して「ギャンブル」ではない、というのが私の至った結論です。
「丁寧なライフスタイルの分析」と「借入可能額の把握」、そして「タイムリーな相場観の把握」というステップを踏んでいけば、結果として家族を支える心強い基盤となる「最適な住宅」を手に入れられる可能性が十分にあると思っています。
今回は、「資産性」と「居住性」を両立させる住宅購入戦略を、7つのステップで解説していきたいと思います。
ステップ1：「居住性」と「資産性」のバランスを考える
不動産専門家や投資家には「リセールバリュー（資産性）こそが正義」と説く人も多くいます。
確かに、資産価値を考慮して居住しながら将来の売却益も狙う「半住半投」という考え方は、現代の住宅戦略においてとても合理的だと思います 。
一方で、我々サラリーマンは投資家である前に、一人の人間であり、家族の一員です。
どんなに値上がりするタワーマンションでも、通勤が苦痛だったり、子供の教育環境が悪ければ、それは「人生の最適化」にはなり得ません。
「資産性」は確かに経済面の観点から家族を守る盾になるかもしれませんが、家族を潤す泉にはならないのです。つまり、家族が幸せを感じられる「居住性」が伴って、初めて「幸せな家族生活の実現」に繋がる訳です。
従い、まずは「資産性」と「居住性」、この両輪のバランスを自分・家族なりに定義することから、住宅購入検討のすべてが始まっていきます。
ステップ2：ライフスタイルの徹底的な棚卸し
まずやるべきは、自身及び家族のライフスタイルを徹底的に棚卸しすることです。
やり方としては、家族との会話を重ね、以下の項目を書き出していきましょう。
仕事の制約：
転勤の可能性、 リモートワークの頻度、 許容できる通勤時間
教育の指針：
子供の予定人数、 公立か私立か、重視する学区や周辺環境
街へのこだわり：
賑やかな駅近か、静かな住宅街か。公園やスーパーの利便性
絶対譲れない条件：
広いキッチン、日当たりの良さ、趣味の部屋など
この棚卸しが、後々の「物件選びの迷い」を断ち切る強力な羅針盤になります。
ステップ3：「賃貸」と「購入」をフラットに比較する
ここで一度、「賃貸」を継続した場合と「購入」した場合を比較してみましょう。
一般的には以下の様な項目で比較することが出来ると思います。
（出所：執筆者にて独自に作成）
これらの項目をながめて、自分のライフプランでは「購入の方が有利になりそうだな」と感じることができたら、次のステップへ進みましょう。
ステップ4：「与信枠」を把握する
自分が、あるいは共働きであればペアローンも含めて、「銀行からいくらまで、どのような条件で借りられるか」をざっくりで良いので把握します。
以下の住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」のサイトから簡単にシミュレーションができますので、参考にしてみてください。
借り入れのおおよその上限額を知ることで、検討できるエリアや物件種別の「範囲」が見えてきます。
（引用元：住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」Webサイトより）
ステップ5：エリアの絞り込みと「資産性」の担保
予算の上限が見えたら、次にエリアを絞り込んでいきましょう。
中古マンションにおいて資産性（流動性の高さやリセールバリュー）を担保するには、以下の様な条件を意識することが重要です。
- 駅からの距離：徒歩7分以内（理想は5分以内）は流動性が高く、需要が落ちにくい傾向
- エリアの将来性：再開発の予定があるか、人口減少リスクが低い自治体か
ステップ2で出した「居住性の条件」と、上記の「資産性の条件」の交点となるエリアを探っていきます。
再開発計画の状況については以下の全国市街地再開発協会のHPからざっくりどこでどのような計画が進んでいるか、確認することが出来るので、参考にしてみてください。
（引用元：公益社団法人 全国市街地再開発協会 webサイトより）
ステップ6：優先順位と妥協点を決めターゲット物件を具体化する
実際のところ、すべてを叶える100点満点の物件は、予算が無限でない限り存在しません。
従って、「駅近」「築年数」「広さ」「設備」などの条件に優先順位を付け、「どこまでなら妥協できるか」というデッドラインを引いていくことがとても大切です。
もし予算内に希望する条件の物件が収まらない場合は、エリアを1駅ずらすか、築年数を妥協してリノベーションを前提とするなど、「市場の現実」と「自分の理想」の接点を探り、ターゲット物件を少しずつ具体化していく作業が必要になります。
ステップ7：相場感を養う
ターゲットが固まったら、あとはその条件に近い物件を「見続ける」だけです。
毎日、不動産サイトをチェックし、実際に内覧へ足を運びます。数ヶ月も続ければ、「このエリアのこの広さなら、〇〇万円が妥当」という相場感が、血肉となって定着していきます。
この「相場観」があれば、割安な物件が出た瞬間に「即決」することができ、逆に割高な物件を掴まされるリスクを低減することができます。
まとめ
本記事で紹介した7つのステップに沿って、ひとつずつ適切な検討を重ねることで「居住性」と「資産性」を兼ね備えた住宅の購入は決して非現実的なものではありません。
そして、幸せな家族生活を取り戻す上で、戦略的な住宅購入の検討は、その実現に向けた強力な後押しとなってくれるはずです。
是非、一度具体的な検討を進めてみることをおすすめします。
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