中古マンションの購入では、買主側についてくれる仲介業者を1社持つことが基本です。割安で人気の物件は、掲載業者への直接問い合わせも選択肢になります。買取再販物件は売主が不動産会社のため、直接購入すれば仲介手数料が不要です。この3つのルートの使い分けが、優良物件を逃さない近道です。
相場感の磨き方は掘り出し物件の記事、購入全体の流れは中古マンションの選び方の記事で解説しています。
物件タイプ別｜3つの仲介ルート早見表
物件の種類によって、最適な窓口は変わります。 まず全体像を表で確認しましょう。
物件タイプ別｜3つの仲介ルート早見表
物件のタイプに合わせて、問い合わせ先を使い分ける
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| 物件タイプ | 有効なルート | 狙い | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 通常の物件 | 買主側の仲介業者 （お抱えの業者）経由 | 中立的な評価と交渉の支援 | 業者選びで結果が変わる |
| 割安・人気物件 | 掲載業者へ直接問い合わせ | 申込のスピード | 専門知識が必要。先着が確定とは限らない |
| 買取再販物件 | 売主の不動産会社へ直接 | 仲介手数料が不要 | 価格に業者の利益が乗る |
相場感を養う本当の価値は、物件を見た瞬間にどのルートで攻めるか判断できることです。
「どの会社でも同じ物件」なのに業者選びが重要な理由
物件情報はどの会社でもほぼ同じです。差がつくのは、担当者の提案力と、誰の立場に立つかです。
レインズとは
レインズ（REINS）は、不動産会社だけが使える物件情報の共有システムです。国土交通大臣指定の機構が運営し、売却を任された会社が登録すると全国の会社が閲覧できます。
このため、どの会社に頼んでも基本的には同じ物件を紹介してもらえます。ただし一般媒介契約では登録が任意のため、例外もあります。
売主側と買主側で立場が違う
1社が売主と買主の両方を担当すると「両手仲介」、片方だけなら「片手仲介」と呼ばれます。両手仲介では、業者は双方から手数料を受け取れます。収益は片手仲介の約2倍です。
売主側の業者は、売主の利益を優先する立場です。物件の長所を中心に説明し、デメリットの説明が薄くなる可能性があります。
ただし、宅建業法は売主側の業者にも、買主への重要事項の説明を義務づけています。重要な事実を故意に告げない行為も禁止されています。
それでも立場の違いは残ります。そこで買主側に立つ業者を1社持ち、第三者の目で確認することをおすすめします。
買主側の仲介業者に頼みたい3つのこと
買主側の業者には、資産性の評価、価格の検証、内見の同行の3点を任せましょう。
資産性の評価
デメリットも含めて資産性を評価してもらいます。売主側の業者はメリット中心になりがちだからです。判断軸は下記の記事も参考にしてください。
売出価格の妥当性の検証
周辺の成約事例をもとに、売出価格が相場と離れていないか分析してもらいます。評価ロジックは業者ごとに異なるため、根拠まで確認しましょう。成約価格は国交省の「不動産情報ライブラリ」でも確認できます。
（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」より）
内見の調整と同行
建物の構造や管理状態を、プロの目でチェックしてもらいます。売主側任せでは説明が偏る可能性があります。確認項目は下記の記事にまとめています。
自らの相場感覚に加え、購入者側に立つ業界に精通したプロのパートナーに相談することで、情報の信ぴょう性をより高められます。
媒介契約の3類型｜買主が知っておくポイント
媒介契約は売主が業者と結ぶ契約ですが、買主にも影響します。 類型によって、売主側の業者の数や情報公開の範囲が変わるためです。
媒介契約とは、売主や買主が不動産会社に取引の仲介を依頼する契約のことです。契約期間は3か月以内です。
媒介契約の3類型
売主が不動産会社と結ぶ契約の種類と、買主から見た違い
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| 類型 | 依頼できる会社 | レインズへの登録 | 買主から見た特徴 |
|---|---|---|---|
| 専属専任 | 1社のみ | 契約の翌日から5日以内義務 | 売主側の窓口が1社に固定される |
| 専任 | 1社のみ | 契約の翌日から7日以内義務 | 売主側の窓口が1社に固定される |
| 一般 | 複数社 | 任意 | 複数の会社が同じ物件を扱うことがある |
レインズ：国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産会社間の物件情報ネットワーク
登録期限は休業日を除きます。
出典：東日本レインズ、国土交通省より作成。
信頼できる仲介業者の選び方チェックリスト
会社の知名度より、担当者と実績を見て選びましょう。 次の点を確認します。
確認したい5つの項目
- 得意エリアと実績：営業エリアや得意分野は会社ごとに違います。
- 担当者の提案力：質問に根拠を添えて答えてくれるかを見ます。
- 免許と処分歴：国交省の企業情報検索とネガティブ情報等検索サイトで確認できます。
- 手数料の説明：上限額と実際の請求額を契約前に合意します。
- デメリットの説明：「この物件の弱点は」と聞いてみましょう。
手数料の上限は、400万円超の場合「価格×3%＋6万円＋消費税」です。800万円以下の物件には、上限30万円＋消費税の特例があります。
大手系とエージェント系の傾向
以下は私の印象です。三井のリハウスなどの大手系は安定感がありますが、担当者を指定できず当たり外れがあるかもしれません。エージェント系は独立組が多くノウハウに優れる一方、案件が立て込むと対応が遅れることもあります。SNSでの発信も参考に、自分で情報を集めましょう。
【体験談】私が利用した仲介業者
私が過去に利用したのは、REDS不動産流通システムです。公式サイトでは「仲介手数料が最大無料」を掲げ、ドラマ『正直不動産』の監修をうたっています。
私の場合、コスト面のメリットに加え、エージェントの質が高く頼りになりました。疑問にも丁寧に答えてもらえ、満足度は高かったです。
ただし、これは個人の体験です。手数料の条件は物件や時期で変わるため、契約前に最新の内容を確認してください。
優良物件は「直接問い合わせ」も有効｜条件とリスク
割安で人気の物件は、掲載業者へ直接問い合わせる選択肢もあります。ただし専門知識が必要で、有利になるとは限りません。
「これは明らかに割安だ」「めったに出ない物件だ」と判断できたとします。その場合は、お抱えの業者を通さず、物件を掲載している売主側の業者へ直接問い合わせる方法があります。
直接の申込なら両手仲介になり、業者の収益が大きくなります。そのため、対応が手厚くなる場合があります。
「囲い込み」と2025年の規制
囲い込みとは、売主から依頼を受けた業者が他社に物件を紹介せず、自社で買主を探す行為です。両手仲介を狙って行われてきました。
2025年1月1日に宅建業法施行規則が改正され、レインズへの取引状況の登録が義務になりました。虚偽登録は指示処分の対象です。規制は進みましたが、両手仲介の動機自体は残ります。業者の立場を理解した上で臨みましょう。
直接問い合わせのリスク
- 現金購入者が現れると負ける可能性があります。
- 一番手でも契約に至らず、二番手が逆転する例があります。
- 買主側のプロの支援がなく、交渉を自分で行います。
- 住宅ローンの事前審査など資金面の準備が必要です。詳しくは下記の記事をご覧ください。
滅多にお目にかかれない優良物件は、本当にスピード勝負です。まずは購入の意思を誰よりも早く伝えることを意識しましょう。
買取再販物件は売主へ直接｜仲介手数料が不要になる仕組み
売主が不動産会社の物件は、直接購入すれば仲介手数料がかかりません。ただし価格には業者の利益が含まれます。
買取再販物件とは、不動産会社が買い取ってリフォームし、販売する物件です。売主が不動産会社本人のため、直接取引すれば仲介手数料は不要です。
手数料の上限（税込）は、3,000万円の物件で約105.6万円です。5,000万円なら約171.6万円になります。100万円単位で費用を抑えられる点は大きな魅力です。
注意したいのは価格です。リフォーム費用と業者の利益が上乗せされています。周辺の成約事例と比べて、割高でないかを確認しましょう。
なお、買取再販物件でも、仲介会社を通して売り出される場合があります。その場合は手数料がかかります。
まとめ｜3つのルートを使い分けて優良物件を逃さない
物件の種類に応じて、窓口を使い分けることが大切です。
- 通常の物件：買主側の仲介業者を通して、慎重に進めます。
- 割安・人気物件：掲載業者へ直接連絡し、リスクを理解した上でスピード勝負します。
- 買取再販物件：売主へ直接連絡し、価格を比較しつつ手数料の負担を減らします。
相場感を磨き、信頼できるパートナーを見つける。勝負どころでは冷静に最適なルートを選ぶ。この積み重ねが、資産性と居住性を両立した住まいにつながります。
次回は、購入判断を固める内見のポイントを解説します。
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